Invertir en Bienes Raíces

invertir en bienes raicesUna de las alternativas más interesantes para invertir su dinero es hacerlo en bienes inmuebles ya que por las características de esta inversión, las posibilidades de obtener buenos rendimientos a pesar del contexto económico son muy altas.

Robert Kiyosaki en sus libros recomienda mucho este tipo de inversión y enseña que fue una de las formas que lo llevaron a conseguir libertad financiera junto a su esposa Kim. Hoy en día cuenta con más de cientos de propiedades bajo su propiedad y es por ello que en Maestro Financiero voy a facilitarte esta guía para que puedas conocer todos los aspectos relacionados al tema.

Ventajas de los Bienes raíces

Invertir en este segmento de mercado tiene sus ventajas frente a otro tipo de negocios, entre las que podemos mencionar tenemos:

Inversión con bajo riesgo: Tanto si compramos para alquiler o para revender a un precio mayor el valor del inmueble se mantiene y representa una seguridad para nosotros de que nuestro capital perdura.

Rápida Salida: En caso que necesitáramos rápidamente liquidez es posible vender las propiedades en cualquier momento.

Valoración por inflación: A diferencia de otros negocios, adquirir una propiedad tanto edificio como terreno tiende a valorizarse con el paso del tiempo siendo un buen refugio para la inflación monetaria y la perdida del poder adquisitivo que sufren algunos países en forma severa como el caso de Argentina.

Facilidad de Administrar: Una propiedad requiere muy pocos gastos de mantenimiento comparado con el valor que representa la misma.

Beneficios impositivos: Construir, comprar y vender propiedades tiene muchas ventajas fiscales que podemos aprovechar ya que existe un interés general y público por facilitar el acceso a la vivienda.

Crecimiento a largo plazo: Siempre es posible agregarle valor a un inmueble, ya sea por refacciones, ampliaciones o construcciones adicionales lo que refuerza nuestro capital y nuestros ingresos.

 

Formas de Obtener ganancias

bienes raicesEn el mercado de bienes raíces es posible generar ingresos mediante:

Construcción: Adquisición de un terreno para edificar y luego vender por un precio superior al costo de obra para obtener una ganancia. No suele ser la opción más común, a menos que cuente con el dinero necesario para sostener la construcción o realice un acuerdo de fideicomiso lo que es una operación frecuente en este tipo de negocios.

Compra y Reventa: Comprar una buena oportunidad para luego revenderla por un precio superior ya sea en el mismo estado que se la adquirió o mediante mejoras y refacciones que aumenten su valor.

Alquiler: Comprar una propiedad para obtener un flujo de ingresos mediante la renta de las mismas ya sea para casa habitación o para locales comerciales. Es la opción más popular y permite ingresos pasivos manteniendo el capital en nuestras manos. Alquilar y sub-alquilar también es una alternativa siempre y cuando este permitido por contrato.

2 Conceptos para tener en cuenta al invertir

Apalancamiento

Muchos inversores novatos que se acercan al mundo de las propiedades suelen pensar que las mismas solo se adquieren de contado y que para ello hay que juntar el dinero en primer lugar y luego ir a realizar la oferta.  Déjeme contarle que si realmente desea crecer rápidamente en este mercado lo que necesita es conseguir el dinero mediante créditos que le permitan apalancar la inversión.

El apalancamiento o leverage permite invertir en bienes raíces utilizando préstamos de terceros para conseguir el capital necesario para realizar la operación. Una vez adquirida la propiedad con las ganancias generadas por el alquiler de la misma o su reventa se cancelan las deudas contraídas y se obtiene una diferencia favorable.

Capitalización

Capitalizar las ganancias obtenidas permite un gran incremento de nuestro capital en un corto periodo de tiempo. Si usted adquiere una propiedad y la revende a un mayor precio, con ese dinero ahora puede comprar un inmueble de mayor valor y obtener aún una diferencia mayor al revenderlo.

Si alquila, con los flujos de dinero recibidos puede pagar un préstamo que le permita a su vez adquirir otras propiedades para alquilar y obtener un nuevo ingreso.

El dinero ganado siempre se debe reinvertir para lograr que la capitalización nos de mayores ganancias a lo largo del tiempo.

¿Cuales son las buenas oportunidades?

Como dijimos anteriormente una buena oportunidad permite revender o alquiler el inmueble, pero es preciso conocer cuales son las buenas propuestas para invertir, a continuación te señalo algunas recomendaciones para hallarlas.

Vendedor con urgencia por vender por algún motivo particular

Vendedor con problemas para pagar la hipoteca

Zona y ubicación con posibilidades de crecimiento a futuro

Propiedades subvaluadas en la oferta

Facilidad de alquiler por encontrarse en zona favorable como cercanías a universidades, lugares de trabajo, etc.

Inmuebles deteriorados con posibilidad de refacción para aumentar su valor y revender

Posibilidad de instalar o convertir el lugar en oficinas o locales comerciales para alquilar o vender

 

Dónde encontrar oportunidades en inmuebles

oportunidadesSi piensas que solamente en los periódicos están las ofertas de propiedades estás muy equivocado, puedes obtener buenos prospectos de alguna de las siguientes fuentes:

Internet y Periódicos

Revistas de circulación gratuita

Caminar y observar propiedades con y sin carteles de venta o alquiler

Preguntar a amigos y familiares

Llamar a todas las puertas

Preguntar a encargados de edificios y administradores de consorcios

Preguntar a vecinos

Acudir a inmobiliarias (suele tener sus ventajas y desventajas)

Buscar propiedades muy descuidadas o abandonadas

Registros públicos y Oficinas de impuestos

 

 

Datos a tener en cuenta antes de comprar u ofertar por casa, departamento, locales, terrenos y bienes raíces en general

Motivos de porque se vende la propiedad

Existencia de deudas con el fisco, bancos, ayuntamientos, etc.

Existencia de terceros prestamistas como bancos o instituciones públicas o privadas

Análisis de la escritura y comprobación de datos del propietario o los propietarios

Verificación de datos de propietario, matricula y catastro en la oficina de inmuebles de tu localidad

Existencia de sucesiones, embargos u otros conflictos legales

Tiempo desde que se esta ofreciendo el inmueble

Refacciones o modificaciones en la misma

Servicios disponibles tales como agua de red, gas, cloacas, etc.

Problemas edilicios evidentes u ocultos

Gastos de mantenimiento y expensas

Datos y condiciones de la inmobiliaria o intermediarios

Existencia o no de ocupantes actualmente

Tiempo previsto para desalojo por parte del dueño

Ubicación y potenciales riesgos tales como ruidos, mala seguridad, vecinos, contaminación, etc.

 

La negociación

trato inmobiliarioEs importante que al momento de negociar usted siempre tenga una actitud positiva y no se muestre desesperado por cerrar trato.

Recuerde que en la mayoría de las veces, el vendedor suele colocar un precio de venta superior al deseado para permitir un margen de negociación con las partes. Usted siempre negocie un precio muy por debajo de lo que se le solicita y luego trate de acercarse a un número más conveniente para ambas partes.

Entre las cuestiones que debe definir en el proceso es establecer lo siguiente:

  • Forma de pago y financiamiento
  • Fecha de traspaso de la escritura y posesión de la propiedad
  • Garantías o depósitos de seña en terceros neutros como un banco

 

Cerrando la operación

Como sabe las transacciones comerciales deben quedar plasmadas en un acuerdo o contrato entre las partes y validado por un funcionario o escribano público que certifique la operación. A la hora de realizar el acuerdo  debe tener en cuenta lo siguiente:

Identificación de las partes

Identificación de la propiedad con matriculas, catastros, direcciones, etc.

Condiciones de Venta y de pago

Obligaciones (deudas) y mantenimiento

Fecha para posesión

Incumplimientos

Posibilidad de inspeccionar la propiedad

Garantías

Anticipos y señas que congelan precios

Evite el uso de contratos en formato estándar, siempre verifique junto con su abogado de confianza que este todo en perfecto orden.

 

Formar un equipo de trabajo

equipo trabajoSi usted quiere entrar de lleno en el negocio de los bienes raíces tiene que saber que no todo lo puede hacer solo por su cuenta ya que necesita especialistas y asesores en diferentes áreas que abarca este complejo mercado. Entre su equipo debe contar con:

Asesor inmobiliario con experiencia en el rubro

Abogado

Contador

Escribano

Arquitecto

Agente de seguros

Equipo de Trabajo para refacciones tales como obreros, electricistas, carpinteros, etc.

Por supuesto no hace falta que estos especialistas se encuentren en relación de dependencia, usted debe poder tenerlos cerca al momento de solicitar y contratar sus servicios.

 

Por último es importante que siempre trabaje siguiendo objetivos precisos y con un horizonte de tiempo determinado. Establezca metas medibles y probables que le permitan mantener la motivación y la actitud adecuada para salir a buscar oportunidades en este interesante mercado.

Un comentario en “Invertir en Bienes Raíces

  1. Agradezco la valiosa información brindada. Resido en Ecuador (ciudad Latacunga-Provincia Cotopaxi)Mi pregunta es: si dispongo de un capital que me permite adquirir directamente un lote de terreno (para la división en dos lotes para la declaración de propiedad horizontal a fín de construir dos casas para la venta)y para la construcción de lo referido; ¿conviene endeudarme para realizar un crédito?. Que otras sugerencias me podría sugerir. Gracias

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